国家税务总局山西省税务局

关于修改土地增值税2个规范性文件的公告

国家税务总局山西省税务局公告2019年第2号

为深化税务系统“放管服”改革，进一步优化税收营商环境，国家税务总局山西省税务局对土地增值税有关规范性文件进行修改，并根据本公告重新发布（详见附件1、附件2），现公告如下：

一、关于土地增值税日常纳税申报

《山西省地方税务局转发国家税务总局〈关于加强土地增值税征管工作的通知〉的通知》（晋地税发〔2010〕55号发布，国家税务总局山西省税务局公告2018年第14号修改）二（二）“强化日常纳税申报管理。从事房地产开发的纳税人应于每月月份终了后十日内主动向主管税务机关申报当月的预收房地产收入，并按当地确定的预征率计算申报预缴税款；主管税务机关应对纳税人的申报资料进行严格审核，确认无误后及时将预缴税款征收入库。”修改为“强化日常纳税申报管理。从事房地产开发的纳税人应于每月月份终了后十五日内主动向主管税务机关申报当月的预收房地产收入，并按当地确定的预征率计算申报预缴税款。”

二、关于土地增值税预征管理

《山西省地方税务局关于重新公布〈土地增值税预征管理办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2012年第3号发布，国家税务总局山西省税务局公告2018年第6号修改）第四条第三款“纳税人每月取得的预收房地产收入，应于月份终了后十日内向主管税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。”修改为“纳税人每月取得的预收房地产收入，应于月份终了后十五日内向主管税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。”

第四条第四款“纳税人应于房地产开发项目竣工结算并转让完毕后十日内，向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表》（代清算申请），申请办理土地增值税清算手续。”修改为“凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管税务机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。”

第六条“主管税务机关应在受理纳税人清算申请之日起十日内完成税款清算工作，并填制《土地增值税清算表》，按规定补征或退还税款。”修改为“土地增值税清算审核工作由县及县以上主管税务机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应税务机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级税务机关批准，并通知纳税人。”

第八条“纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，由纳税人提出书面申请，经主管税务机关核准后，暂不预征土地增值税。”修改为“纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，暂不预征土地增值税。”

三、施行时间

本公告自发布之日起施行。

特此公告。

附件：1.山西省地方税务局转发国家税务总局《关于加强土地增值税工作的通知》的通知(晋地税发〔2010〕55号).doc

2.山西省地方税务局关于重新公布《土地增值税预征管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2012年第3号）.doc

国家税务总局山西省税务局

2019年5月29日

山西省地方税务局文件

晋地税发〔2010〕55号

山西省地方税务局转发国家税务总局

《关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知

各市地方税务局、高新区局、经济区局：

现将国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发【2010】53号）转发给你们，同时结合我省2005年制定的《山西省土地增值税预征管理办法》和2009年转发国家税务总局“关于印发《土地增值税清算管理规程》通知”的有关要求，提出以下实施意见，请一并认真贯彻执行。

一、提高认识，加强领导

土地增值税是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展而开征的一个税种，加强土地增值税征管既是认真贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）精神的迫切要求，也是我省地税税务部门践行省委省政府提出的促进“三个发展”的重要举措，更是落实省局提出的 “保收入、强管理、重服务、优作风、促发展”工作目标的具体体现，其意义重大，目的明确。为此各级地方税务机关要统一思想认识，加强组织领导，扎实开展工作。

（一）努力营造良好的社会环境。一是要积极向当地党委和政府汇报，取得领导的支持；二是要加强政策宣传和纳税辅导，取得纳税人的理解与配合；三是加强与发改委、国土资源、城建、房管、规划、设计等职能部门的沟通与协作，形成齐抓共管的征收局面。

（二）加强领导，同力协作。加强土地增值税征管工作是认真贯彻国务院通知精神，发挥税收调节收益分配，强化税源管理，保障税收收入的一项十分重要工作。因此各级地方税务机关主要领导要加强领导和指导、督促协调，分管领导要具体组织、周密部署、抓好落实。税政、征管、稽查、二分局等相关业务部门要明确职责，密切配合，认真抓好土地增值税的征管工作。各地要抽调业务骨干组成工作实施小组，制定详细的工作目标和进度要求，强化征管手段，对本区域内的房地产企业进行一次彻底的清理整顿，摸清税源分布状况。各县（区）局要有针对性选择3-5户定价高、涨幅过快的房地产开发项目，作为重点清算审核对象，以点带面。清算审核中遇到的疑难问题，应组织专家进行审核评议，提出处理意见。

二、加强土地增值税的日常征管工作

1、（一）建立健全房地产开发项目登记管理。从事房地产开发的

纳税人必须在取得开发项目许可后三十日内，到主管地方税务机关办理项目登记手续；主管地方税务机关对纳税人登记的项目应从项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘、税款预征、税款清算等项目开发和销售全过程进行跟踪管理，建立健全开发项目的电子档案资料。

2、（二）强化日常纳税申报管理。从事房地产开发的纳税人应于每月月份终了后十五日内主动向主管税务机关申报当月的预收房地产收入，并按当地确定的预征率计算申报预缴税款。各市税务局要严格按照国家规定的预征率最低限度及时调整本地区的预征率，确保预征工作的顺利开展。

3、（三）做好开发项目的日常检查工作。各级地方税务机关要加强对开发项目的日常检查，发现有未按规定期限进行纳税申报的纳税人应严格按《征管法》的有关规定进行处罚；加强预征税款与销售不动产营业税的比对工作，发现有少缴未交税款的应及时补征入库，并按规定加收滞纳金；在检查中发现有重大嫌疑和偷税现象的应在检查结束后及时移送稽查部门，进行重点稽查。

三、加强土地增值税的清算审核

1、（一）清算时间要求。本通知下发前已符合清算条件正在进行清算的项目或税务机关已下发清算通知要求进行清算的项目，纳税人须在2010年8月底前完成清算工作（可自行清算也可委托有资质的中介机构进行清算鉴证）。从2010年9月1日起逾期仍未完成清算的项目，应依法进行处罚；新的清算项目必须按现行政策规定进行清算。

2、（二）清算审核要求。各级地方税务机关对本通知下发前已完成清算审核的项目，要组织有关人员进行复查审核，复查审核的主要内容：一是资料是否齐全；二是有无不符合核定征收条件进行核定征收的；三是中介机构参与鉴证时是否以法律、规章为依据，遵循独立、客观、公正的原则，出具的鉴证报告是否经过充分调查、论证、审核、计算，是否有没有鉴证资格的中介机构出具的鉴证报告；四是清算审核的收入和扣除项目金额是否符合有关规定，与当地房地产的平均售价和建造成本相比差异是否较大；五是税款的清算入库是否准确及时。在复查审核中发现的问题要及时予以更正，形成最终复核意见附清算资料中。从今年9月1日起各级地方税务机关要对辖区内的房地产开发项目制定具体的清算审核质量和进度要求，成立专门的清算审核组，严格划定核定征收的条件和界限，对不符合核定征收条件的项目，一律不得采用核定征收的方式进行税款清算，符合核定征收条件的项目，要依照新的核定征收率进行税款清算。核定征收率原则上不得低于5%，各市地方税务机关局局要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率，并上报省局备案。

3、（三）建立清算审核问责机制。各级地方税务机关在清算审核中应严格按照有关规定进行执法，对应下发清算通知的不得无故拖延，对未按规定期限办理清算的不得放任不予处罚，对没有鉴证资格的中介机构出具的鉴证报告不得受理，对中介机构出具的鉴证报告不得不加分析和审核直接采纳，不得无故拖延清算审核的时间期限。要认真落实总局、省局有关土地增值税征收管理的各项规定，结合“两权”监督检查，对执法过错行为，实行问责追究。

各市地方税务局接到本通知后要制定具体的贯彻落实办法，并于6月22日前将“土地增值税清算计划统计表”上报省局，于9月底前将贯彻落实情况及清算审核情况以书面形式报省局；各征收单位要将清算审核进度和考核问责机制目标化，省局将在四季度对各地的贯彻落实情况进行抽查，年底前将组织联合督导检查组进行督导检查。

二〇一〇年六月十三日

山西省地方税务局                   2010年6月13日印发

山西省地方税务局                   2010年6月13日印发

国家税务总局文件

国税发〔2010〕53号

国家税务总局关于

加强土地增值税征管工作的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发〔2010〕10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发〔2010〕10号文件精神落到实处。

二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平

土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。

各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发〔2010〕10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

五、加强督导检查，建立问责机制

各级税务机关要按照国发〔2010〕10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。

附件：土地增值税清算计划统计表

二○一○年五月二十五日

山西省地方税务局公告

2012年第3号

山西省地方税务局关于重新公布

《土地增值税预征管理办法》的公告

根据省政府规范性文件清理工作要求，《关于印发<土地增值税预征管理办法>的通知》（晋地税税一发【2005】6号）有效期已满5年，但仍继续适用，现对上述税收规范性文件重新公布。

文件的执行时间仍以原文件执行时间为准。

特此公告。

二〇一二年一月十二日

山西省地方税务局文件

晋地税税一发〔2005〕6号

山西省地方税务局关于印发

〈山西省土地增值税预征管理办法〉的通知

各市税务局、省局直属征收局:

《山西省土地增值税预征管理办法》已经全省税政工作会议讨论，现印发给你们，请认真贯彻执行，执行中有什么问题请及时报告省局。

二○○五年四月四日

山西省土地增值税预征管理办法

第一条              为了加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共

和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等有关法律法规的规定，制定本办法。

第二条              凡在山西省境内从事房地产开发的单位和个人，均应

按照本办法预缴土地增值税。

第三条土地增值税预征率：5%以内

各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：

土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

第四条          土地增值税实行“项目登记、按月预缴、最终清算、

多退少补”的征管办法。

纳税人应于取得房地产开发项目许可后三十日内，向主管

税务机关填报《土地增值税项目登记表》，办理土地增值税项目登记手续。

纳税人每月取得的预收房地产收入，应于月份终了后十五日内向主管税务机关如实填报《土地增值税预缴申报表》，申报预缴税款。

凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管税务机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。

第五条纳税人具备清算条件而不按规定向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表》，申请办理土地增值税清算手续的，主管税务机关应当责令其提供有关资料，并进行清算。

第六条            土地增值税清算审核工作由县及县以上主管税务机关组织实施，并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内（不含纳税人应税务机关要求增加补正资料时间）完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的，应当将延期原因和延期时间报上一级税务机关批准，并通知纳税人。

第六条纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管

第七条           税务机关提供以下资料：

1、政府计划主管部门下达的投资计划文件；

2、土地使用权受让合同；

3、房地产销售（预售）合同；

4、房地产开发项目的建安合同和结算资料；

5、与转让房地产有关税金的完税凭证；

6、主管税务机关要求提供的其他资料。

纳税人没有提供以上清算资料，致使无法进行土地增值税清算的，主管税务机关可以按规定核定其应纳税额。

第八条纳税人开发经济适用房，同时符合以下两个条件的，暂不预征土地增值税。

1、经政府计划主管部门批准为经济适用住房；

2、房屋售价不高于政府价格主管部门核定的销售价格。

第九条纳税人开发的房地产，对应征和免征土地增值税的项目，应当分别核算；未分别核算的，一律按本办法规定全部预征土地增值税。

第十条          纳税人未按照本办法规定履行土地增值税预缴等有

关手续的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定处理。

第十一条本办法中涉及的《土地增值税项目登记表》、《土地增值税预缴申报表》、《土地增值税纳税申报表》、《土地增值税清算表》等表格（式样附后），各市可根据当地实际需要参照制定并自行印制。

第十二条本办法由山西省税务局负责解释。

第十三条本办法自二00五年一月一日起实施。

填表说明：

土地增值税纳税申报表中主要项目内容，应根据土地增值税的基本计算单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。

1、“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。

2、“货币收入”，按纳税人转让该项目所取得的全部货币形态的收入额填写。

3、“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

4、“取得土地使用权所支付的金额”按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

5、表7至12栏，应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填。如果有些房地产开发成本属于整个房地产项目，该项目同时包含了两个或两个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。

6、“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，则本栏金额填写为“ο”。

7、“其它房地产开发费用”，应根据《细则》第七条（三）的规定填写。

8、表17至19栏，按纳税人转让房地产时实际缴纳的税费数额填写。

9、“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的扣除项目的合计数。

10、“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“ο”。

11、“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。

12、“已缴土地增值税税额”，按纳税人实际已缴纳的土地增值税数额填